Lần đầu tiên thành phố Đồng Nai chính thức ban hành hệ số K giá đất năm 2026

Việc ban hành hệ số K nhằm điều chỉnh mức độ biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đảm bảo công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, góp phần khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển.

Thành phố Đồng Nai chính thức có hệ số K giá đất năm 2026. Trong ảnh: Một khu đô thị ở phường Long Hưng. Ảnh: Hoàng Lộc

Biên độ chênh lệch không lớn

Theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, hệ số K giá đất được xác định dựa trên 3 yếu tố: mức biến động của thị trường, quy hoạch sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Hệ số này được điều chỉnh để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tại Đồng Nai, trên cơ sở bảng giá đất năm 2026 đã được ban hành từ cuối năm 2025, UBND thành phố chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường xây dựng, tham mưu hệ số K giá đất.

Tại Quyết định 03 nói trên, hệ số K điều chỉnh mức biến động thị trường: đối với đất phi nông nghiệp dao động từ 1,03-1,39 lần; đất nông nghiệp, dao động từ 1,08-1,45 lần; một số đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp còn lại, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường được xác định theo từng khu vực và mục đích sử dụng đất cụ thể. Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là từ 1-1,15 lần. Còn hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất dao động từ 0,9-1,05 lần.

Điều này có nghĩa, trường hợp giá đất như nhau nhưng hệ số K khác nhau thì nghĩa vụ tài chính khác nhau. Ví dụ, một thửa đất có giá trong bảng giá đất là 10 triệu đồng/m² thì: Với hệ số K bằng 0,9 thì giá tính nghĩa vụ tài chính là 9 triệu đồng; với hệ số K bằng 1,0 thì giá tính nghĩa vụ tài chính giữ nguyên ở mức 10 triệu đồng/m²; còn hệ số K bằng 1,45 thì giá tính nghĩa vụ tài chính tăng lên 14,5 triệu đồng/m².

Như vậy, hệ số K là yếu tố quyết định chi phí sử dụng đất. Nếu hệ số thấp, nghĩa vụ tài chính có thể không tăng, thậm chí giảm; ngược lại, hệ số cao sẽ làm tăng chi phí đầu vào, nhất là các khu đất có diện tích lớn.

Theo quy định hiện hành, gần như mọi thủ tục quan trọng liên quan đến đất đai của người dân và doanh nghiệp đều áp dụng hệ số K để xác định nghĩa vụ tài chính. Cụ thể gồm: tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư; công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất trả tiền hằng năm; giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; sử dụng để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật; tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân; khi bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.

Công tác kiểm kê đất đai, tài sản để lập phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất tại xã Hưng Thịnh. Ảnh: Hoàng Lộc

Khu công nghiệp, dân cư, tái định cư có hệ số K bằng 1,0

Theo Quyết định số 03, nhiều khu vực đặc thù, hệ số K điều chỉnh mức biến động thị trường bằng 1,0 lần, tức giá tính nghĩa vụ tài chính được xác định đúng bằng bảng giá đất.

Cụ thể, đối với các đảo, cù lao, hệ số K được giữ nguyên ở mức 1,0. Giá đất nông nghiệp dao động từ 15-370 ngàn đồng/m²; đất ở từ 200 ngàn đồng đến 3,5 triệu đồng/m²; đất thương mại, dịch vụ từ 140 ngàn đồng đến hơn 2,5 triệu đồng/m²; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp từ 120 ngàn đồng đến 2,1 triệu đồng/m².

Tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, giá đất thấp nhất là 500 ngàn đồng/m² và cao nhất là 2,8 triệu đồng/m².Hệ số điều chỉnh giữ ở mức 1,0.

Tương tự, Khu công nghệ cao công nghệ sinh học Đồng Nai cũng áp dụng hệ số K bằng 1,0 đối với tất cả các loại đất. Trong đó, đất nông nghiệp có giá từ 160-180 ngàn đồng/m²; đất thương mại, dịch vụ từ 990 ngàn đồng đến 1,2 triệu đồng/m²; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp từ 990 ngàn đồng đến 1,1 triệu đồng/m².

Đối với các khu tái định cư, giá đất dao động từ 120 ngàn đồng đến 44,4 triệu đồng/m² và hệ số điều chỉnh cũng giữ bằng 1,0.

Người dân phường Phước Tân thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Ảnh: Hoàng Lộc

Giá đất sát diễn biến thị trường

Theo đánh giá của Công ty TNHH Thẩm định giá MHD, đơn vị tư vấn xây dựng hệ số K giá đất năm 2026 cho thành phố Đồng Nai, hệ số được xây dựng trên cơ sở khảo sát, điều tra thực tế và phản ánh khá sát diễn biến của thị trường đất đai trên địa bàn.

Cũng theo công ty trên, đối với đất nông nghiệp, hệ số điều chỉnh được đề xuất tăng tại một số khu vực có phát sinh giao dịch hoặc ghi nhận biến động giá so với bảng giá hiện hành. Mức điều chỉnh này phù hợp với kết quả khảo sát thực tế, đồng thời bảo đảm sự cân đối giữa các khu vực.

Đối với đất phi nông nghiệp, việc điều chỉnh chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở những tuyến đường, đoạn đường có sự thay đổi rõ nét về điều kiện hạ tầng, đặc biệt là các khu vực được đầu tư, nâng cấp giao thông và đưa vào khai thác.

Còn hệ số điều chỉnh tại các khu đô thị, khu dân cư, khu tái định cư, khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao cơ bản được giữ ổn định 1,0 để tránh tạo ra biến động đột ngột.

Theo đánh giá của đơn vị tư vấn, việc điều chỉnh hệ số K theo hướng ổn định sẽ không gây xáo trộn lớn đối với người dân. Các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, thuế, lệ phí trước bạ và các khoản phí liên quan có thể thay đổi nhưng không ở mức đột biến.

Đối với môi trường đầu tư, hệ số điều chỉnh giá đất hầu như không ảnh hưởng đáng kể đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản. Nguyên nhân là theo Luật Đất đai năm 2024, phần lớn dự án kinh doanh bất động sản hiện nay được xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư, căn cứ vào giá thị trường, không bị ràng buộc trực tiếp bởi bảng giá đất.

Hệ số K không đơn thuần là một thông số kỹ thuật mà là công cụ điều tiết quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất, nguồn thu ngân sách và sự minh bạch của thị trường bất động sản. Với hệ số ban hành được đánh giá sát thực tế, sẽ góp phần giúp Nhà nước khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Các khu vực có đường nâng cấp, xây mới có sự điều chỉnh hệ số. Trong ảnh: Tuyến đường kết nối sân bay Long Thành. Ảnh: Hoàng Lộc

Các quy định chuyển tiếp

Theo quy định chuyển tiếp, các hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã ban hành thông báo nộp tiền trước thời điểm quyết định mới có hiệu lực sẽ tiếp tục thực hiện theo quyết định, thông báo đã ban hành.

Đối với việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, những trường hợp đã có văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể sẽ tiếp tục hoàn tất thủ tục phê duyệt theo quy định cũ. Trường hợp chưa có văn bản thẩm định sẽ áp dụng theo quy định mới.

Với các dự án đang thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nếu đã có quyết định phê duyệt hoặc văn bản thẩm định giá đất cụ thể thì sẽ so sánh với mức giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh. Trường hợp giá đất cụ thể thấp hơn mức giá này sẽ áp dụng theo quy định mới; nếu bằng hoặc cao hơn thì tiếp tục sử dụng giá đất cụ thể đã được phê duyệt hoặc thẩm định. Những dự án chưa xác định giá đất cụ thể hoặc chưa có văn bản thẩm định sẽ thực hiện theo quy định mới.

Hoàng Lộc